最近、集中的に行っている仕事がある。
それは、インターネットに掲載している物件情報の整理。
これがまた大変な作業だったりする。

どの様に掲載すれば、お客様にとって閲覧しやすいのか、または分かりやすいのか・・・。
試行錯誤を繰り返しながらの作業。

参考までにと各不動産屋さんのホームページを覗いてみる。
すると・・・インターネットに掲載されている部屋のほとんどは、かなりいい加減な情報ということが分かった。そのほとんどが、不動産屋側の部屋の設備項目のチェック漏れ。

例えば、お風呂とトイレが別室なのにも関わらず【別】という項目にチェックが入っていなかったり、エアコンが付いているのに【エアコン】の項目にチェックが入っていなかったりなど。

チェックをしていないと、お客様が条件を絞ってお部屋探しの検索をしても、その条件のチェックが漏れている物件はヒットしなくなる。

特に痛いのは【敷金・礼金0円】にも関わらず、その項目にチェックを入れていない物件・・・。
大家さんと交渉の末、やっと0円の承諾を得た！という物件も少なくないだろう。それなのに、この項目にチェックが入っていない・・・これは痛すぎる。

初期費用を抑えたい人はきっと沢山いるはずだ。しかし、折角その人たちが【敷金・礼金0円】の項目を絞って検索をしても、チェック漏れをしている以上は検索にヒットしない。

・・・ん！？
ということは・・・チェック漏れの物件を中心に探せば、他の人が見つけ出せていない掘り出し物が眠っているかも！？
可能性としてはかなり低いが、逆の発想で試しに探してみる・・・。

おっ！やっぱりありました！
チェック漏れの【敷金・礼金0円】物件が(笑)
立地、間取りとも申し分なし！条件を絞り込んで部屋探しをしている人には見つけられない物件。本当にもったいない・・・。

・・・とまぁ、こんなひねくれた物件探しの方法もある。時間と労力は必要ですが(笑)
時間がある人はぜひお試しを！


【今日の1枚！】


少し前に撮った『清水ヶ丘公園』にある【からっぽの木】。
実はドラマや【ゆず】の音楽PVのロケ地なんかにも使われています。
この小高い丘から眺める横浜の景色が好きなんだなぁ・・・。

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横浜に住む！WEBSITE篇↓
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横浜市内には多くの路線が走っている。
どれも毎日の生活にかかせない重要な路線。
その代表格は以下の通り。

【JR】
■東海道新幹線 (東京・品川・新横浜〜名古屋・京都・新大阪方面）
■東海道線 (東京・横浜〜小田原・熱海・沼津方面)
■横須賀線 (東京・横浜〜大船・鎌倉・逗子方面)
■湘南新宿ライン (横浜〜恵比寿・渋谷・新宿・池袋方面)
■京浜東北線 (横浜・川崎・新橋・東京・秋葉原・上野方面)
■根岸線 (横浜・桜木町・関内・石川町〜大船方面)
■横浜線 (横浜・東神奈川・菊名・新横浜〜町田・橋本・八王子方面)

【私鉄】
■京浜急行線 (地下鉄浅草線・品川・羽田空港〜横浜・上大岡・横須賀中央・久里浜方面)
■東急東横線 (横浜・菊名・武蔵小杉〜自由が丘・代官山・渋谷方面)
■東急田園都市線 (中央林間・長津田・あざみ野・溝の口・二子玉川〜渋谷・地下鉄半蔵門線方面)
■相鉄線 (横浜・二俣川・大和・海老名・湘南台方面)
■横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン (あざみ野・新横浜・横浜・桜木町・関内・上大岡・戸塚・湘南台方面)
■みなとみらい線 (みなとみらい・馬車道・元町中華街方面)

毎日の生活の用途によって住む沿線が決まってくると思う。
例えば、日本橋に勤める方であれば、東海道線や京浜東北線、京急線などを選択する人が大半だろう。
渋谷方面に勤める方は、東急東横線や湘南新宿ラインが通る路線、東急田園都市線などを選択すると思う。

しかし、それぞれの沿線にはメリット、デメリットが必ずといっていいほどある。
沿線のイメージや便利さだけで決める前に、少しだけ慎重になってみよう。
例として下記の2路線を載せてみた。

【東急田園都市線】
● メリット
・渋谷や二子玉川、三軒茶屋などの人気エリアが沿線上にあり。
・地下鉄半蔵門線直通。
・運転本数が多い。
・終電が遅くまである。
・新しい町が多く、区画整理もされていて町並みも綺麗。
・住民の為の商業施設が充実。
・東名高速にすぐ乗れる。

● デメリット
・混雑率が首都圏でトップクラス(朝の平均混雑率190%以上)
・朝は時間通りに走っている電車がほとんどない。
・人身事故等のトラブルで運転見合わせになると、田園都市線と平行して走る路線がないので、逃げ道が無くなる。


【東海道線】
● メリット
・東京〜横浜駅間は一番速い。
・湘南新宿ラインも利用できるので、渋谷、新宿、池袋にも一本で行ける。
・グリーン車が付いているので、疲れた日などに利用できる。
・東海道線が止まっても、平行して走る路線が多数あるので逃げ道が容易。
(東京〜横浜間は京浜東北線や京急線・大船方面は横須賀線など)

● デメリット
・東京〜横浜駅間の混雑率は、同じ区間を走る他の路線と比べて高い。
・朝は時間通りに走っていないことが多い。
・運転本数が他の路線と比べると少ない。
・終電が早い。
・運転区間が長いので(沼津や伊東など)寝過ごすと遠くまで連れていかれる。

・・・などなど。

しつこいようだが、毎日の生活と沿線は繋がっている。
住む街と同じくらいに、沿線選びは慎重に行いたいところ。

ちなみにこれは、つい先日のこと。
管理人は東海道線で寝過ごし、名古屋まで連れていかれた・・・。



(横浜23:36発の大垣行き快速電車は危険・・・)



(乗車券と＋510円で乗れる指定席・・・こんなに快適なら寝てしまうのも当然ですな！)



(目が覚めると見慣れない駅が・・・逢妻！？なんという素晴らしい駅名・・・)



(はいっ！名古屋ですっ！！ここまで寝過ごすと諦めがつきますな！！)


ここで上手な寝過ごし方を伝授！
・もしも長距離を寝過ごしてしまっても慌てて電車から飛び出すことなかれ！
(なぜならば、小さな駅で下車してしまって、退屈な時間を過ごすことになりかねないから。)

・少し遠くても、大きめの駅で下車をするべし。
(喫茶店やファミレス、漫画喫茶などで時間を過ごすことができる。)
(折り返し電車も快速や特急が停車する駅ならば、帰りに利用できるかもしれない！)

・・・まぁ、寝過ごさないのが一番ですが(笑)

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久々に、不動産屋らしいことを書こう(笑)
ちなみに、私は現役の不動産屋さんです！

大体のお客様はお部屋探しの際にいくつかの条件を出してくる。
その【お部屋探しの条件】BEST10を大公開！！

■第１位・・・家賃
■第２位・・・間取り(1LDKなど)
■第３位・・・階数(2階以上など)
■第４位・・・構造(アパート又はマンションなど)
■第５位・・・駅又はバス停からの距離
■第６位・・・方角(南向きなど)
■第７位・・・築年数(築10年以内など)
■第８位・・・ペット可（犬や猫が飼えるかどうか？など）
■第９位・・・住環境(学校やスーパーが近くにあるか？など)
■第１０位・・初期費用(礼金無しなど)

上記以外には『お風呂とトイレが別』などの条件が多い。
皆さんがお部屋探しをする条件として、重要視する項目はこの中にあっただろうか。

最近は第8位にもある『ペットが飼える物件』を条件に探しにくるお客様が多くなった。
しかし、まだまだ需要に対して供給が少ない状況。
ペットに対して、理解のある大家さんが増えることを望む。

実は、ペットに関しては大家さんだけの問題ではなかったりする。
既存の入居者の方々にも了解を得なくてはならないのだ。
なぜなら『隣の部屋の犬の鳴き声がうるさい』『臭う』『動物嫌いな人がいる』など、了解を得ないと入居者同士でトラブルになる可能性が高いから。
以上の理由から、ペットが飼えない物件では絶対に飼ってはいけない。


それでは、不動産屋の目から見た重要ポイントを特別にお教えしよう！
意外と多い、見落としがちなポイント！

■オートロックがあるか
■エレベーターがあるか
■追焚きが可能かどうか【見落としやすい！】
■お湯が出る箇所(3点給湯であればBEST！お風呂・洗面・キッチン)
■コンセントの数や位置
■収納が充実しているか
■エアコンが付いているか(他の部屋にも付けられるかどうか)
■地デジ対応か
■光ファイバーが導入されているか
■携帯電話の電波が入るかどうか【見落としやすい！】
■隣の部屋(号室)と壁を共有する部分はどこか

・・・という感じ。

携帯電話の電波が受信できるかどうかは毎日の生活に関わってくるので、特に重要視したいところだ。

追焚きに関しては、築年数が90年代前半までの物件に無いケースが多い。
もし周りの物件相場と比べて家賃が安いと思ったら、追焚きが設備としてあるかどうかを確認してみよう。住んでみてから気付いたのでは遅いので！

不動産屋泣かせのアドバイスかもしれないが、ここでは本音で語ります(笑)
せっかく時間を割いて探した物件が、ハズレ物件だった！なんてことにならないように。
そして、長く快適に住んでもらいたいという願いもあるので！

【今日の1枚！】


久しぶりに快晴！嬉しくて思わず写真を1枚(笑)
今日は空も高く夏の日差し！そして夏の匂いっ！
本格的な夏よ！うえるかむっ！！

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よく、物件の募集図面で『即入居可能』という言葉を見る。
文字通り『即日入居が出来ます。』という意味。

もう一つは『入居日相談』。
これは、その部屋の入居者がまだ退去していない可能性が高い。
つまり『退去します』という解約手続き(原則は退去日の1ヵ月前)はなされているが、退去後のリフォーム等の関係がある為、入居可能日が決まっていないということ。

前者の『即入居可能』物件に関しては、長期空室物件の可能性が高い。
なので、お部屋を借りる際は家賃交渉で成功する可能性も高い。
しかし、お申し込みから契約まで『2週間以内で！』と条件を出す不動産屋が多い。

折角お気に入りに物件に出会えたとしても・・・

「ぜひ！この物件を申し込みたいですっ！！」

※不「入居はいつ頃ですか？？」

「6月です！！」

※不「契約まで2週間以内でお願いします。」

「えっ・・・・！？」

当然、お客様は納得できないだろう。

でも、大家さんとしては少しでも早く家賃収入が欲しい。
5月1日に申し込みをして『入居が6月希望なので・・・』ということになると、契約まで1ヵ月以上も物件を止めることになってしまう。
もし「すぐにその物件を借りたい！」というお客様が出てきても、既に申し込みをしているので、そのお客様はお断りをしなければならない。
それは、大家さんにとっては大きなリスクとなる。

以上の理由から、申し込みから契約まで短期間を条件として出してくることが多い。
その場合は遠慮なく、家賃交渉や数日間のフリーレントを申し出よう！
大家さんとしても、申込者を逃がしたくないというのが本心なので(笑)。
(不動産屋の私が、あまり大きな声で言うのはどうかと思うのだが・・・)

後者の『入居日相談』物件に関しては、掘り出し物だったりすることがある。
その場合、表示が『即入居可能』と変わる前に無くなるケースがある。
つまり、内見前に決まってしまうのだ。
インターネットなどで探していた理想の部屋が『入居日相談』として見つかった場合、迷わず不動産屋さんに電話をしてみよう。
何もしないで見逃すよりは、よっぽどいいと思うので。

物件は数が限られているので、結局のところ早い者勝ち。
でも、不動産屋の言葉に乗せられずに、お部屋探しは慎重に！
悪徳不動産屋もまだ中にはありますので！

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お部屋探しの際に『インターネットを見て来たんですけど・・・』というお客様が増えてきた。インターネットという媒体はやはり最強だ！
しかし、不動産屋はまだまだ入りにくいイメージがあり、若いお客様なんかだと、必要以上に緊張をしていたりする
勇気を持ってご来店をして頂いたお客様には、こちらも必要以上に丁寧な接客を心がける。(少なくても私は！)
しかし、ハズレの不動産屋に入ってしまうと足元を見られてしまうので、お店選びは慎重に行いたい
昔ながらの、街角にある個人不動産屋は危険かも・・・。不動産業をしている私でも怖かったりする

さて、足元を見る不動産屋はどうか分からないが、一般的(?)な不動産屋の、お部屋を契約する際の初期費用は下記の通り

■敷金(0の場合もある)
■礼金(0の場合もある)
■日割り家賃(+日割り管理費)
■前家賃(+前管理費)
■仲介手数料(最大1ヶ月)
■家財保険(2年間分)
▲鍵交換費用(無い場合もある)
▲室内消毒(一般的には任意のはずだが・・・)


(例:4月16日契約)
☆募集条件が下記の様な場合
家賃70,000円/管理費5,000円・敷金1ヶ月/礼金1ヶ月
家財保険12,000円(単身向け)・鍵交換費用15,000円
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敷金・・・70,000円
礼金・・・70,000円
日割り家賃(15日分)・・・35,000円
日割り管理費(15日分)・・・2,500円
前家賃(5月分)・・・70,000円
前管理費(5月分)・・・5,000円
仲介手数料・・・73,500円(税込)
家財保険・・・12,000円
鍵交換費用・・・15,750円(税込)
室内消毒代・・・15,750円(税込)
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合計:369,500円

・・・と、普通であれば上記の様になる。
鍵交換費用と室内消毒代、家財保険は会社により料金が違うので、平均的な料金で出してみた。
そこで、特に注意してもらいたいのが『室内消毒代』。
先ほど書いた『ハズレの不動産屋さん』に行くと、『詐欺かっ！？』と思うほどお金を取られてしまう。思い当たる不動産屋はいくつかあるのだが、ここでは伏せておこう(笑)

せっかく良い部屋を見つけても、いざお申し込みという時に『初期費用がこんなに必要だとは思わなかった・・・』とならない様、前もって計算してお部屋探しをするように！
私も、お客様が困っている顔を見るのはやっぱり辛いので

横浜に住む！
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